서울 전세 갱신 89.8% 인상, 세입자 확인 순서
2026년 8월 서울 아파트의 전세 갱신 계약은 4,501건이었고, 이 가운데 보증금이 오른 계약은 4,041건으로 89.8%를 차지했다.
초안에 적힌 2023년은 잘못된 연도이며, 이 수치는 2026년 거래를 가리킨다.
중랑구는 94.8%, 노원구 91.7%, 도봉구 91.6%, 성북구 91.1%로 강남·서초·송파보다 인상 계약 비율이 높았다.
다만 인상 계약의 비중과 실제 인상액은 다른 지표이므로, 89.8%만 보고 모든 세입자의 보증금이 크게 올랐다고 단정하면 안 된다.
갱신을 앞둔 세입자는 통계보다 자신의 단지와 계약 조건을 기준으로 다음 순서를 확인하는 것이 실용적이다.
인상 비율과 인상 금액을 구분한다
인상 비율은 갱신 계약 중 보증금이 조금이라도 오른 계약이 얼마나 되는지를 보여준다.
기존 보증금에서 얼마가 추가됐는지, 평균과 중간값이 얼마인지는 이 비율만으로 알 수 없다.
지역별 계약 건수가 다르면 몇 건의 변동이 비율에 미치는 영향도 달라진다.
기사의 숫자는 시장 방향을 살피는 출발점으로 사용하고, 실제 협상에서는 같은 단지와 비슷한 면적·층·계약 시점의 전세 거래를 따로 비교해야 한다.
판교는 서울 강북권이 아니라 경기도 성남시이므로 초안의 강북 사례에서 제외했다.
최근 실거래와 현재 매물을 함께 비교한다
국토교통부 실거래 공개 자료에서 같은 아파트의 최근 전세 계약을 찾고, 신규 계약과 갱신 계약을 나눠 살펴본다.
현재 중개업소에 나온 호가만 보면 아직 체결되지 않은 희망 가격을 시세로 오해할 수 있다.
반대로 신고된 실거래는 계약일과 신고 시점의 차이 때문에 지금 시장을 늦게 반영할 수 있다.
최근 실거래, 현재 매물 수, 입주 예정 물량을 함께 확인하고 최소 두 곳 이상의 중개업소에 같은 조건을 문의하면 한쪽 설명에 치우칠 가능성이 줄어든다.
집 상태와 수리 책임, 관리비처럼 금액 밖의 조건도 협상표에 같이 적어두는 것이 좋다.
비교할 때는 보증금만 적지 말고 계약일, 전용면적, 층수, 갱신 여부를 같은 표에 넣어 조건이 다른 거래를 섞지 않는다.
표에는 확인한 날짜도 적는다.
갱신요구권 사용 여부를 계약서에 남긴다
임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 갱신이라면 보증금과 월세 증액은 기존 금액의 5% 범위가 기본이다.
이 권리는 원칙적으로 한 차례 행사할 수 있고 갱신 기간은 2년이다.
반면 단순 합의 재계약인지 갱신요구권을 사용한 계약인지에 따라 이후 선택지가 달라질 수 있다.
문자나 통화만으로 합의를 끝내지 말고 계약서의 갱신 여부, 보증금, 계약 기간, 갱신요구권 행사 여부를 분명히 적어 양쪽이 확인해야 한다.
실거주 등 갱신 거절 사유나 특수한 계약 조건이 얽히면 일반 안내만으로 판단하지 말고 주택임대차분쟁조정위원회나 전문가 상담을 이용하는 편이 안전하다.
추가 보증금은 총비용으로 계산한다
보증금이 오르면 부족액만 계산하기 쉽지만 대출 이자, 보증보험료, 중개보수, 이사 가능성까지 함께 비교해야 한다.
갱신에 필요한 추가 자금과 다른 집으로 옮길 때 드는 총비용을 각각 표로 만들면 선택이 선명해진다.
대출을 이용한다면 예상 금리보다 높은 경우에도 감당할 수 있는 월 부담을 확인하고, 만기와 중도상환 조건도 살펴야 한다.
보증금 반환보증 가입 여부와 한도는 주택 가격과 선순위 권리 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에 해당 기관에서 다시 확인한다.
계약 당일 확인할 마지막 항목
계약서 서명 전에는 등기사항증명서의 소유자와 근저당권 등 권리관계를 다시 확인한다.
기존 계약서와 새 계약서의 주소, 동·호수, 보증금, 지급일, 계약 기간이 일치하는지도 대조한다.
계약이 끝난 뒤에는 임대차 신고와 확정일자 등 필요한 절차를 기한 안에 처리하고 송금 내역과 대화를 보관한다.
서울 전체 통계가 부담 증가를 보여주더라도 내 계약의 적정 금액은 단지별 거래와 권리관계, 자금 사정에 따라 달라진다.
숫자에 서둘러 반응하기보다 시세 확인, 권리 확인, 비용 계산, 문서화 순서로 점검하는 것이 보증금을 지키는 현실적인 방법이다.
참고자료
- [서울 아파트 갱신 전세 4,501건 중 89.8% 보증금 인상](https://m.mk.co.kr/news/economy/12180568) · 매일경제 · 2026-10-20
- [주택임대차보호법 해설집](https://www.molit.go.kr/portal/common/download/DownloadMltm2.jsp?FileName=%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8%EB%B3%B4%ED%98%B8%EB%B2%95+%ED%95%B4%EC%84%A4%EC%A7%91%28%EA%B5%AD%ED%86%A0%EA%B5%90%ED%86%B5%EB%B6%80-%EB%B2%95%EB%AC%B4%EB%B6%80%29.pdf&FilePath=portal%2FDextUpload%2F202008%2F20200828_165507_655.pdf) · 국토교통부·법무부 · 확인 2026-10-22
- [부동산 거래관리 시스템](https://rtms.molit.go.kr/index.jsp) · 국토교통부 · 확인 2026-10-22